Wie wir Wohnungen vor Zweckentfremdung schützen wollen

Airbnb entspricht schon lange nicht mehr dem Ursprungsgedanken. Statt die eigene Wohnung zu vermieten, während man selbst auf Urlaub ist, kaufen Vermieter:innen Wohnungen systematisch auf, um sie an Tourist:innen zu vermieten. Dadurch stehen weniger Wohnungen zum Wohnen zur Verfügung und die Preise steigen. Gerade in guter Lage und Öffi-Nähe werden Tourist:innen einquartiert und Wiener:innen verdrängt. Das wird auch am Stadtrand zunehmend zum Problem. Darüber berichtete auch der Falter und bezog sich auf unsere Arbeit in Favoriten.

Wir haben uns die Lage in Favoriten genauer angesehen:

Die Plattform Insideairbnb dokumentiert seit vielen Jahren, welche Wohnungen zur privaten Kurzzeitvermietung angeboten werden. Diese Daten geben einen guten Überblick über die Entwicklung. Die gesammelten Daten schaffen einen guten Gesamteindruck über langfristige Entwicklungen, aber sie erlauben keine genauen Rückschlüsse, wie viele Wohnungen tatsächlich vermietet werden. Ersichtlich ist lediglich, wann eine Wohnung zuletzt bewertet wurde und wie viele Tage sie pro Jahr zum Angebot steht – das erlaubt Rückschlüsse über das Mindestangebot auf Airbnb. Die tatsächliche Zahl der für Kurzzeitvermietung genutzten Wohnungen könnte aber auch höher sein. Sie beziehen sich allerdings nur auf Wohnungen, die über Airbnb an Tourist:innen angepriesen werden.

In den letzten 10 Jahren ist die Zahl der angebotenen Wohnungen in Favoriten auf mehr als das Fünffache angestiegen!

Über 1.000 Wohnungen, Häuser und Zimmer wurden in den letzten zwei Jahren vermietet. Bei über 900 davon handelt es sich um ganze Häuser oder Wohnungen. Über 700 davon standen mehr als 90 Tage zum Angebot. Kurz gesagt: Diese Häuser und Wohnungen werden dem regulären Wohnungsmarkt dauerhaft entzogen.

Die meisten Vermieter:innen, die in diesen Daten aufscheinen, vermieten weit mehr als eine Wohnung. Es geht bei diesem Thema also nicht hauptsächlich um Privatpersonen, die ihren Zweitwohnsitz gelegentlich weitervermieten, sondern um Vermieter:innen, die systematisch Wohnungen in guter Lage aufkaufen, um daraus möglichst hohe Gewinne zu erzielen.

Da Wohnraum innerhalb des Gürtels durch sogenannte Wohnzonen besser geschützt wird, finden private Kurzzeitvermietungen auch immer mehr in den Außenbezirken – auch in Favoriten – statt, wo Wohnen bisher vergleichsweise günstig war.

Übersicht zur Kurzzeitvermietung in Favoriten

In Innerfavoriten und rund um die U-Bahn und Öffi-Stationen finden sich besonders viele Airbnbs.
Screenshot von https://insideairbnb.com/vienna/
Die Orte sind nicht ganz exakt, sondern bis auf 150 m ungenau.

Ist das legal?

Die kurze Antwort: Das wissen wir nicht immer.

Die lange Antwort: Es gibt grundsätzlich mehrere Möglichkeiten, Wohnungen legal für private Kurzzeitvermietung zu verwenden:

• Bis zu 90 Tage pro Jahr ohne spezielle Genehmigung
• Bei Überschreitung der 90 Tage kann man (außerhalb einer Wohnzone) eine Genehmigung beantragen, die 5 Jahre lang gilt
• Umwidmung in eine Beherbergungsstätte (das ist sehr problematisch – dazu später mehr)

Wir wollten also wissen, wie viele dieser 1.000 Airbnbs in Favoriten legal vermietet werden. Etwa 300 davon wurden weniger als 90 Tage pro Jahr angeboten und brauchten daher keine spezielle Genehmigung. Aber was ist mit den anderen?

Wir stellten eine Anfrage, wie viele Genehmigungen für private Kurzzeitvermietung es in Favoriten gibt. Wir sind nicht davon ausgegangen, dass jede Wohnung eine Genehmigung hat. Aber die Antwort hat uns dann doch überrascht: Seit 2024 (also seit diese Genehmigungspflicht gilt) wurden nur 61 Genehmigungen bewilligt. Demgegenüber stehen 105 Anzeigen wegen illegaler privater Kurzzeitvermietung.

Das bedeutet aber nicht, dass alle anderen Airbnbs illegal vermietet werden. Es gibt noch eine weitere Lücke im Gesetz: Vermieter:innen haben nämlich die Möglichkeit, Wohnungen und ganze Häuser in sogenannte „Beherbergungsstätten“ umwidmen zu lassen.

Dauerhafter Verlust von Wohnraum durch Gesetzeslücken

Was eigentlich für Hotels gedacht war, wird immer öfter auch für Airbnb und Co. verwendet. Ganze Wohnungen und Häuser werden dauerhaft umgewidmet und damit vermutlich über Jahrzehnte nicht mehr als reguläre Wohnungen verwendet.
Allein im Jahr 2025 wurden an 16 Adressen in Favoriten eine solche Umwandlung in eine Beherbergungsstätte beantragt.
In Favoriten werden schon jetzt ganze Häuser zu sehr großen Teilen für private Kurzzeitvermietung verwendet. Das betrifft zum Beispiel den Sky Tower beim Hauptbahnhof oder das Philips Haus am Wienerberg. Auch im TABA-Tower in Oberlaa werden 5 Stockwerke als „Serviced Apartments“ vermietet. Darüber hinaus sind uns Altbauten bekannt, in denen Mieter:innen systematisch verdrängt wurden. Die renovierten Häuser werden nun zu höheren Preisen touristisch verwertet.

So schützen wir Wohnraum in Favoriten

In Wohnzonen ist die private Kurzzeitvermietung von Wohnungen nur mehr unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Nur mehr maximal 20 % eines Wohnhauses können in Beherbergungsstätten umgewandelt werden. Das bietet einen Schutz vor großflächiger Zweckentfremdung.

Deshalb setzen wir uns in Favoriten für mehr Wohnzonen ein. Unser Antrag, bei Widmungen für neuen Wohnraum Wohnzonen festzulegen, wurde in der Bezirksvertretung gegen die Stimmen der FPÖ, ÖVP und NEOS angenommen. Damit soll sichergestellt werden, dass Neubauten tatsächlich leistbaren Wohnraum schaffen. Zusätzlich haben wir beantragt, Gegenden, in denen Airbnbs immer mehr werden und die gut an Öffis angebunden sind, ebenfalls als Wohnzonen zu widmen.

Grundsätzlich sind neue Widmungen aber sehr aufwändig und zeitintensiv. Wohnzonen stellen zudem immer nur ein regionales Pflaster auf einem gesamtstädtischen Problem dar.
Deshalb setzen sich die Grünen in Wien dafür ein, die Bauordnung so abzuändern, dass Umwidmungen in Beherbergungsstätten nicht mehr so einfach möglich sind.

Du hast Probleme mit privater Kurzzeitvermietung in deinem Haus?

• Missstände dokumentieren und melden: Anlaufstellen sind u.a. die Gebietsbetreuung und die Mieterhilfe, die kostenfreie Beratung anbietet.
• Illegale private Kurzzeitvermietungen können bei der Baupolizei gemeldet werden: kkv@ma37.wien.gv.at
• Wir setzen uns für leistbares Wohnen und den Schutz von Mieter:innen im Bezirk ein und versuchen, Missstände aufzuzeigen. Solltest du selbst Probleme in deinem Haus haben oder uns Missstände bekannt sein, kannst du uns gerne schreiben: favoriten@gruene.at